Günümüzde kiracı ile ev sahibi arasındaki en önemli uyuşmazlık konularından birini tahliye taahhütnameleri oluşturuyor. Mülk sahipleri gayrimenkullerini güvenceye almak ve süresi geldiğinde sorunsuz bir şekilde teslim alabilmek adına bu belgeyi talep ederken, kiracılar ise barınma hakkını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabiliyor. Uygulamada sıklıkla imzalatılan ancak geçerlilik şartları son derece sıkı kurallara bağlanan tahliye taahhütnamesi, doğru adımlar atılmadığı takdirde taraflar için ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Yasal Dayanağı Nereye Dayanır
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiraladığı taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği hukuki bir belgedir. Bu belge ev sahibine, taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracıyı yasal yollardan tahliye ettirme yetkisi verir.
Söz konusu uygulamanın yasal dayanağı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin ilk fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili hükme göre kiracı, taşınmazın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.
Burada unutulmaması gereken temel nokta, yazılı tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olduğudur. Arsa veya tarla gibi genel hükümlere tabi diğer kira sözleşmelerinde bu hüküm uygulanmaz ve geçerli bir tahliye taahhüdünde bulunulamaz.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi ve tahliyeye dayanak oluşturabilmesi için kanunun aradığı belirli unsurların bir arada bulunması şarttır. Bu şartlardan birinin eksikliği belgeyi tamamen geçersiz kılar.
- Yazılı Şekil Şartı Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı yapılabilir ancak tahliye taahhüdünün geçerli olması için kanun açıkça yazılı şekil şartı aramıştır. Adi yazılı şekilde hazırlanması yeterli olmakla birlikte, noter huzurunda onaylama veya düzenleme şeklinde yapılması ispat kolaylığı sağlar. Noter onaylı belgelerde kiracı imza inkarında bulunamaz.
- Belirli Bir Tahliye Tarihinin Bulunması Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği için taahhüt edilen boşaltma tarihinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Tarihin gün, ay ve yıl olarak yazılması şart değildir. Sözleşme tarihinden 12 ay sonra veya belirli bir resmi bayram günü gibi net bir zamana işaret eden ifadeler de geçerli sayılır.
- Kira Sözleşmesinden ve Taşınmaz Tesliminden Sonra İmzalanması Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için taşınmazın kiracıya fiilen teslim edilmiş olması şarttır. Kira sözleşmesi imzalanırken veya teslim öncesinde alınan taahhütler kesin olarak geçersizdir. Yargıtay uygulamalarında da kiracının sözleşme anında baskı ve zorlama altında hareket ettiği kabul edildiğinden, teslim öncesi verilen taahhütler hukuken geçersiz sayılmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde İspat Sorunu ve Beyaza İmza
Uygulamada ev sahipleri genellikle tahliye taahhüdünü taşınmazı teslim etmeden önce veya sözleşmeyle aynı anda almaktadır. Böyle bir durumda taahhütnamede yazan tarihler büyük önem taşır. Eğer taahhütnamenin düzenlenme tarihi ile kira sözleşmesinin tarihi aynı ise belgenin geçersizliği doğrudan ortaya çıkar.
Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer durum, kiracıya tarih kısımları boş olan bir kağıdın imzalatılmasıdır. Beyaza imza olarak adlandırılan bu durumda, boş evraka imza atan kiracı karşı tarafa güvenmiş sayılır ve bunun hukuki sonuçlarına katlanmak durumunda kalır. Yargıtay içtihatlarına göre, boş kağıda imza atıldığını ve tarihlerin sonradan teslim şartlarına aykırı doldurulduğunu ispat etme yükü kiracıya aittir. Kiracı irade sakatlığı veya baskı altında imza attığını Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uyarınca her türlü delille veya tanıkla ispatlayabilir.
Tahliye İşlemleri Nasıl Yürütülür
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine rağmen kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde hukuki yollara başvurması gerekir.
Ev sahibi bu 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde iki farklı yoldan birini tercih edebilir. Dilerse icra dairesine başvurarak ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir, dilerse Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Her iki yöntemin de kendine özgü usul kuralları ve süreleri bulunmaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları konusundaki tüm sorularınızı BA Legal çatısı altında hizmet veren Av. Buse ALTIKARDEŞ’e iletebilirsiniz.
