Günümüzde kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiler, özellikle ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul değerlerindeki değişimler nedeniyle her zamankinden daha hassas bir zeminde seyrediyor. Taraflar arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında ise ev sahibinin veya yeni malikin kendi ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının tahliyesini talep etmesi geliyor. Bir yanda kiracının barınma hakkı bulunurken diğer yanda mülk sahibinin kendi taşınmazını dilediği gibi kullanma arzusu yer alıyor. Peki, Türk Borçlar Kanunu bu dengede hangi tarafı nasıl koruyor – Ev sahibi her ihtiyacım var dediğinde kiracıyı evden çıkarabilir mi gibi sorular insanların akıllarına gelmektedir. Bu sebeple alanında uzman avukatlar sizlere bu konularda yardımcı olmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Yasal Çerçeve
Kiracı ile taşınmaz sahibi arasındaki uyuşmazlıkların başında, ev sahibinin ya da yeni malikin taşınmazı kendi kullanımı için talep etmesi gelir. Kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu kapsamında hem kiracının barınma hakkını korumayı hem de malikin mülkiyet hakkından doğan makul ihtiyaçlarını gözetmeyi amaçlayan bir denge kurmuştur.
İhtiyaca dayalı tahliye süreçleri temelini Türk Borçlar Kanununun 350 ve 351. maddelerinden alır.
350. madde uyarınca kiraya veren; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimiyle kullanma zorunluluğundaysa dava açabilir. Taşınmazın esaslı onarımı, imarı veya yeniden inşası sırasında kullanımı imkânsız hale geliyorsa da sözleşme feshedilebilir.
351. maddeye göre ise taşınmazı sonradan edinen yeni malik, sayılan yakınlarının veya kendisinin konut/işyeri ihtiyacı bulunması halinde, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra dava açabilir. Yeni malik dilerse bu hakkını, mevcut sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak da kullanabilir.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olma Şartı
Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, sırf kiracıyı taşınmazdan çıkarmak veya kirayı artırmak amacıyla öne sürülen suni ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Mahkemeler davanın her aşamasında şu kriterleri arar:
- Uyuşmazlık Doğmuş ve Mevcut Olması Henüz gerçekleşmemiş veya uzak gelecekte gerçekleşme ihtimali olan ihtiyaçlar dava konusu edilemez.
- Devamlılık İhtiyaç sebebinin yalnızca davanın açıldığı tarihte değil, yargılama sürecinin sonuna kadar varlığını koruması şarttır.
- İspat Külfeti Kiraya veren ihtiyacını her türlü delille ispatlayabilir. Kiraya verenin kendisinin de kirada oturuyor olması, ihtiyacın varlığı hususunda en güçlü karinelerden biridir.
Yargıtay Uygulamasında İhtiyaç Kabul Edilen Örnek Durumlar
Kanun metninde durumlar tek tek sayılamayacağı için somut olayın şartlarına göre hâkim takdiri esastır. Uygulamada kabul gören başlıca haller şunlardır:
- Sağlık Sebepleri Malikin mevcut evinde asansör bulunmaması ve geçirdiği sağlık rahatsızlığı nedeniyle kiradaki asansörlü dairesine geçme zorunluluğu durumunda sağlık kurulu raporu sunulmalıdır.
- Evlilik Hazırlığı Malikin kendisinin veya çocuğunun evlilik hazırlığına girmesi, nişanlanması ve bu hususta somut adımlar atması yeterli görülür.
- Eğitim ve İş Durumu Çocukların kiradaki taşınmazın yakınındaki bir okulu kazanması veya malikin o bölgeye tayininin çıkması, iş bulması geçerli bir sebeptir.
- Ekonomik ve Sosyal Nedenler Malikin kendi oturduğu evin giderlerinin yüksek gelmesi, ödeme güçlüğüne düşmesi, boşanma davası devam ederken eşlerin ayrı yaşama zorunluluğu, ergin çocukların ayrı eve çıkma talebi veya yurt dışından kesin dönüş yapılması gibi durumlar sıklıkla ihtiyaç kabul edilir.
Dava Açma Süreleri ve İhtarname Usulü
Tahliye davası açma süreleri, sözleşmenin niteliğine ve durumun türüne göre değişiklik gösterir:
- Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen kanuni sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılır.
- Kiraya veren, kira süresi bitmeden veya en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek konut ihtiyacı nedeniyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirirse, dava açma hakkı o uzayan 1 yıllık dönemin sonuna kadar korunur. İhtar çekilmeden süre kaçırılır ve yeni döneme ait kira ihtirazı kayıt öne sürülmeden alınırsa o yıl için dava hakkı düşebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Riskleri
İhtiyaç iddiasıyla kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra kanun, ev sahibine ciddi bir sorumluluk yükler. Haklı bir sebep olmaksızın, tahliye edilen taşınmaz 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Malikin ağır hastalığı nedeniyle orada oturamayacak hale gelmesi veya aniden şehir dışına tayininin çıkması gibi öngörülemeyen durumlar haklı sebep sayılabilir.
Yasağa aykırı hareket edilmesi halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Hâkim, şartlara göre daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira uyuşmazlıklarından doğan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hak kaybına uğramamak ve haklılığı tam olarak belgeleyebilmek adına süreç boyunca uzman bir gayrimenkul avukatının hukuki desteğine başvurulması önem taşımaktadır.
