KİRA HUKUKU ALANI VE DAVALARI

Kira bedelinin artırılmasında yasal sınır (TBK m. 344)

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Konut kiraları bakımından 2022 yılında getirilen %25'lik geçici tavan 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiş olup, bu tarihten itibaren konut ve çatılı işyeri kiraları aynı üst sınıra tabidir.

Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış hükmü konulmuş olması sonucu değiştirmez; söz konusu hüküm, kiracı aleyhine olduğu ölçüde uygulanmaz.

Kira Hukukunda Karşımıza Çıkabilecek Dava Türleri

Kira ilişkisi kiracı ve kiraya veren arasında kurulduğundan bu ilişkiden doğan anlaşmazlıklar temelde iki ana grupta toplanır:

Kira Bedeline İlişkin Davalar ve Tahliye Davaları.

• 1. Kira Bedelinin Tespiti Davası (Kira Tespit Davası)
• Genel kapsamıdaki amacı 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedelinin piyasa rayiçlerine ve TÜFE oranlarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılır.
• Kira tespit davası, adı üzerinde bir eda davası değil, tespit davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası ya da kısaca kira tespit davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin olarak:
• Herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya
• Kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması hallerinde mülk sahipleri tarafından kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hakim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.
• Şartları: Bu dava türünde mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu, konumunu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak mülk sahibinin gelişen durumlar içersinde hak kaybı yaşamadan hayatına devam edebilmesi adına yeni bir kira tutarı belirler.
• 2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
• Mülk sahipleri açısından zor bir ekonominin bulunduğu yerlerde tahliye taahhüdü olmadan yapılan kira sözleşmelerinde oldukça dezavantajlı durumlar yaşanabilmektedir. Dolayısıyla mülk sahipleri ve kiracılar arasında özellikle son zamanlarda yaygınlaşan şekilde tahliye taahhüdü imzalanmaktadır. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ise kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen süresi geldiğinde evi/işyerini boşaltmaması durumunda açılır.
• Şartları: Burada yine olması gereken karşılıklı olarak uyuşmanın sağlanmasıyla birlikte taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması halinde, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapabilir veya dava açabilir.
• Geçerlilik şartları:
• 1.) Taahhüdün yazılı olması,
• 2.) Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması. Sözleşmeyle aynı anda, kira ilişkisi kurulurken alınan taahhütler, kiracının serbest iradesi bulunmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılır.
• Uygulamada ise yaşanabilen problemlerden biri de tarih kısmı boş bırakılarak alınan taahhütnameler yoğun biçimde uyuşmazlık konusu olmakta; kiracı tarafından belgenin sonradan doldurulduğu ileri sürülerek sahtelik iddiasında bulunulmaktadır. Bu durumda ispat yükü ve delil değerlendirmesi belirleyici olur.
• 3. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
• Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunuyorsa dava açabilir. Mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun icabı bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde açılır.
• Kanunen ve mahkemece aranacak olan şart ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması. Yargıtay bu üç unsuru birlikte arar.
• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyulmak suretiyle belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Yani bu süreler içerisinde atmanız gereken adımları atmazsanız bir daha buna dayandırabileceğiniz bir talep hakkınız kalmayacaktır.
• Yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355): Çeşitli mülk sahipleri bu tahliye davası türünü bulunan eski kiracıdan talep edemeyecekleri kira boyutlarına çıkartmak için açmakta olduğundan kanunen kiracıların hakları korunmaktadır.Tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
• Uygulamada ise çeşitli uyuşmazlıklar bulunmakla birlikte; bu davaların büyük çoğunluğu, ihtiyacın esasına değil samimiyetine ilişkin değerlendirme sonucunda reddedilmektedir. Davacının aynı bölgede boş bulunan başka bir taşınmazının varlığı, samimiyeti tartışmalı hale getirir. İhtiyacın hangi olgularla temellendirileceği ve hangi belgelerle desteklendiği, dava dilekçesinin hazırlanması aşamasında belirlenir.
• 4. Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt / İki Haklı İhtar) Davası
• •Muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren mülk sahibi, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu süre içinde ifa edilmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre otuz günden az olamaz ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
• Bu yol, İİK m. 269 uyarınca icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderilmek suretiyle de yürütülebilir. Kiracının ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmemesi ve otuz günlük ödeme süresini geçirmesi halinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Ve burada en önemli hususlardan biri şudur:
• Kısmi ödeme, temerrüt halini ortadan kaldırmaz. Yani yapılacak kısmi ödemeye rağmen kiracının çıkması adına bu yolu açık tutmaktadır.
• Görülecek bu davanın ana kapması Kiracının kirayı zamanında ödememesi durumunda uygulanan tahliye yoludur.
• Şartları:
• Örnek 13 (İcra Takibi): Kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün süre verilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
• İki Haklı İhtar: Aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
• 5. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye Davası
• Amacı: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi (toplamda genellikle 1+10 = 11 yıl) dolduğunda mülk sahibinin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır.
• Şartları: Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmış olmalıdır.
• 6. Kiracının aynı ilçede konutunun bulunması — TBK m. 352/3
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bu durumu sözleşmenin kurulması sırasında bilmemesi halinde, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Yalnızca konut kiraları bakımından uygulanır

Kira Uyuşmazlı Sebebiyle Başlayacak Süreç ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Kira hukukundan doğan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Zorunlu Adım: Dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurularak süreç başlatılmalı, anlaşma sağlanamazsa alınan tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.

Mülk sahibi veya kiracılar adına konuşabilmek istenirse eğer, hak kaybı yaşamamak ve süreci gönül rahatlığıyla takip edebilmek için Bursa ve çevre illerden kira uyuşmazlıklarına veyahut kira sözleşmelerinin kurulumunda Av. Buse ALTIKARDEŞ ile iletişime geçebilirsiniz.