Günümüzde kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmını ödenmeyen kira bedelleri ve buna bağlı gelişen tahliye süreçleri oluşturmaktadır. Ev sahipleri ödenmeyen kira alacaklarını tahsil etmek isterken, aynı zamanda taşınmazın tahliyesini sağlamak için yasal yollara başvurabilmektedir. Bu süreçte başvurulan en etkili hukuki mekanizmalardan biri ilamsız tahliye takibidir. Ancak usul kurallarına, itiraz sürelerine ve kanuni ihtarlara son derece sıkı bağlı olan bu süreçte yapılan küçük bir hata dahi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu yazıda, kira alacakları nedeniyle başlatılan icra takiplerinin işleyişi, itiraz usulleri ve tahliye kararlarının uygulanma aşamaları detaylandırılmıştır.
Kira Sözleşmesinin Temel Özellikleri ve Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri belirler. Kanun uyarınca kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı yapılması şart değildir, sözlü olarak da kurulabilir. Ancak olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından sözleşmenin yazılı hazırlanması büyük önem taşır.
Türk Borçlar Kanununun ilgili maddeleri gereğince kiracının en temel borcu kira bedelini ödemektir. Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi halinde temerrüt durumu oluşur ve mevzuatta öngörülen özel usuller izlenerek kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Kira Alacağı İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır
Kiracı kira bedelini ödemediğinde, taşınmaz sahibi ödenmeyen tutarların tahsili için icra dairesine başvurabilir. Mülk sahibi yalnızca alacağını değil, aynı zamanda taşınmazın boşaltılmasını da hedefliyorsa ilamsız tahliye takibi yolunu seçmelidir. Başlatılan bu icra takibi sayesinde hem ödenmeyen kira alacağı hem de tahliye talebi aynı takip dosyası üzerinden yürütülebilir.
Kiracı teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı bir ihtar ile borcun ödenmesi için süre tanır. Bu süre içinde borç ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Kanunen tanınması gereken ihtar süresi konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün, adi kiralarda 10 gün, ürün kiralarında ise 60 gündür. Söz konusu süre, kiracıya yazılı bildirimin tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren hesaplanır.
Ödeme emrini alan kiracı, tanınan 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını öderse takip son bulur ve tahliye istenemez. Asıl borcun ödenip icra masrafı, faiz veya vekalet ücretinin ödenmemiş olması tek başına tahliye sebebi teşkil etmez, ancak bu feri alacaklar için haciz işlemi yürütülebilir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmediği ve verilen ihtar süresinde borcu ödemediği durumlarda, alacaklı ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesinden tahliye kararı verilmesini isteyebilir.
İcra Takibine İtiraz ve İtirazın Kaldırılması Süreci
Gönderilen ödeme emrine karşı kiracının itiraz ve ödeme süreleri kanunen belirli periyotlara bağlanmıştır. Sözleşmenin süresine göre itiraz ve ödeme süreleri aşağıdaki gibidir:
| Sözleşme Türü / Durum | İtiraz Süresi | Ödeme Süresi |
|---|---|---|
| 6 Ay veya Daha Kısa Süreli Sözleşmeler | 3 Gün | 30 Gün |
| 6 Aydan Uzun Süreli Sözleşmeler | 7 Gün | 30 Gün |
| Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları | 7 Gün | 30 Gün |
Borca veya sözleşmeye süresinde itiraz edilmez ve 30 günlük ihtar süresinde ödeme yapılmazsa icra takibi kesinleşir. Takibin kesinleşmesiyle birlikte kiraya veren İcra Mahkemesine başvurarak tahliye talep etme hakkı kazanır.
İtiraz aşamasında iki farklı durum söz konusudur. Kiracı doğrudan ödenmediği iddia edilen kira borcuna itiraz edebileceği gibi, aralarında böyle bir kira sözleşmesinin bulunmadığını belirterek kira akdine de itiraz edebilir. Sözleşmeye itiraz edilmesi halinde takip durur ve kiraya verenin 6 ay içinde İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.
İlamsız Tahliye Takibinde Yazılı Sözleşme Şartı ve İspat
İlamsız tahliye takibi başlatabilmek için elde yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması zorunlu değildir. Ödeme emrini alan kiracı, takibe açıkça ve kesin bir şekilde itiraz etmezse kira ilişkisini kabul etmiş sayılır ve icra dairesince sözleşmenin geçerliliği araştırılmaz.
Ancak kiracının kira sözleşmesini tamamen reddetmesi halinde, kiraya verenin takibe devam edebilmesi için kira ilişkisini mahkemede ispat etmesi gerekir. Sözleşmenin yazılı olmadığı veya yazılı olup noter tasdiki taşımadığı durumlarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Elinde noter onaylı kira sözleşmesi bulunan kiraya veren ise doğrudan İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir.
İcra Mahkemesi Tahliye Kararının Uygulanması
İcra Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarının uygulanabilmesi için ilamın kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye işleminin fiilen başlatılabilmesi için kararın borçluya tefhim veya tebliğ edilmesinden itibaren 10 gün geçmesi şarttır. Alacaklı kira alacağı için borçlunun mallarını haczettirebilir fakat mahkeme kararı kesinleşmeden haczedilen malların satışı yapılamaz. Borçlu taraf, kararın kesinleşmeden icra edilmesini engellemek adına icranın geri bırakılması kararı alabilir veya genel mahkemelerde tespit davası açabilir.
İcra Mahkemesi kararının tefhim veya tebliğinden itibaren 10 günlük süre dolduğunda, borçlu icra dairesi aracılığıyla taşınmazdan zorla çıkarılır. Bu aşamada kiracıya ayrıca ikinci bir icra veya tahliye emri tebliğ edilmesine gerek kalmaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira alacakları ve tahliye süreçlerine ilişkin uyuşmazlıklarda takip icra dairelerinde yürütülürken, dava aşamasında duruma göre İcra Mahkemeleri veya Sulh Hukuk Mahkemeleri görev yapmaktadır.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları ve İcra Takip Süreçleri konusundaki tüm sorularınızı BA Legal çatısı altında hizmet veren Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. Buse ALTIKARDEŞ’e iletebilirsiniz.
